房企加大去库存化楼市供需总体宽松局部过剩

发布时间：2020-03-04 02:37:01 阅读：次来源：烟油厂家

房地产市场经过前几年火热的开发之后如今已呈现供应宽松的局面。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前介绍2011年以后中国楼市的供需关系已经发生改变从此前的“总体偏紧局部过紧”已演变为“总体偏松局部过剩”。业内人士指出目前楼市正出现两大趋势一是房企加大去库存化另一个是调控逐步去行政化。

市场供应大于销售

前几年各地热衷于开发房地产如今楼市供应速度已快于销售速度而住房库存也悄然翻倍。秦虹表示过去国内楼市的供求是偏紧的但是近两年国内楼市的供应增速快于销售的速度局部地区确实已经供过于求。

统计显示截至今年8月末商品房待售面积56160万平方米与低点时（2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米）相比增幅达到86.4%。过去两年多全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比最近4年来全国商品房库存增加了约190%。

根据上海易居房地产研究院的监测截至8月底全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米环比增长1.3%同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。

“近几年来市场供应量迅速上升主要由3个原因所致。首先为应对金融危机2008年国内释放大量流动性但由于实体经济不振大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。”秦虹说。

秦虹分析其次2011年1月26日我国推出了调控楼市的“新国八条”祭出限购和限贷政策并使得全国40多个城市开展限购。受此影响投资房地产的形式也发生了变化从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域成为供给资金。第三从2011年开始地方政府对土地财政的依赖程度明显提高土地出让的速度加快使得供给端的增长速度很快。

当前存在结构性问题

虽然市场供应充足但仍存在结构性问题。“中国房地产市场结构问题未来会越来越明显。以前是供给不足现在是结构问题。”秦虹说。

秦虹表示“结构性”体现在两个方面一是人群结构房屋在不同人之间分布不均；二是城市结构不同城市的市场形态差异较大。

一方面是供大于求“整体市场供大于求的形势已经确立。”中原地产首席分析师张大伟表示过去两三年我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转。多地出现的“空城”、“鬼城”表明“去库存”将成为很多地方的难题。

他又指出一线城市供不应求的基本面没有改变；而在二三线城市以及不少四线城市供大于求的形势明显。

另一方面是改善型和刚需仍未满足。据了解目前中国房地产市场80%以上是自住型的需求其中改善型需求占主体。全国24-28岁适婚人口1.3亿人8000万在城镇5000万在城市。城镇化率提高也会带来新的住房需求。

未来调控去行政化

过去为抑制房价飚升各地曾出台限购政策现在房地产市场趋冷大多数城市调整了限购措施此外人民银行和银监会也调整了限贷政策。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为过去十几年楼市调控始终盯着房价认为房价的调控可以用行政的手段来控制。但实践证明用限购限贷的办法可能在一定阶段发挥了作用但是往往使市场的信号扭曲了会把有效的改善型需求甚至刚性需求也遏制住了不利于经济的发展。

近来各地相继松绑楼市限购政策就是地方政府对楼市调控的“去行政化”楼市调控正在从以政策为主导转变为以供需为主导。住房和城乡建设部副部长齐骥说近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。

“用市场的手段调控市场的问题将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段而行政化手段相信会越来越少。”　住房和城乡建设部新闻发言人倪虹表示。

有关专家建议房地产市场在去行政化的过程中应逐步完善相关的改革措施建立房地产调控的长效机制。最终通过市场规律的传导达到调整市场结构的目的。